Derecho de arrendamiento en los Países Bajos — contratos de alquiler bajo el derecho neerlandés
El artículo 7:201 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek) define un arrendamiento (huurovereenkomst) como:
un contrato por el cual una parte, el arrendador, se compromete a proporcionar a la otra parte, el arrendatario, el uso de una cosa o parte de la misma y el arrendatario se compromete a cumplir una contraobligación.
Un contrato de arrendamiento no requiere una forma especial (sin embargo, siempre es aconsejable tener un contrato escrito). La regulación de los contratos de arrendamiento bajo el derecho neerlandés está impulsada en gran medida por el deseo de proteger a la parte económicamente más débil.
Obligaciones del arrendador bajo el derecho de arrendamiento neerlandés
- El arrendador debe poner la propiedad arrendada a disposición del arrendatario.
- El arrendador debe mantener la propiedad durante el período de arrendamiento en tal estado que pueda ser utilizada para el propósito para el cual ha sido arrendada.
- El arrendador debe proporcionar al arrendatario el disfrute pacífico de la propiedad arrendada. Esto significa que el arrendador debe abstenerse de perturbar el disfrute del arrendatario y es responsable de todos los defectos que obstaculicen el uso de la propiedad.
Obligaciones del arrendatario bajo el derecho de alquiler neerlandés
- El arrendatario debe pagar la renta. Si la renta se debe por adelantado y en qué unidad de tiempo depende del contrato. En ausencia de una estipulación contractual, se aplica la costumbre local.
- El arrendatario debe usar la propiedad de manera adecuada y de acuerdo con su propósito. El arrendatario no puede subarrendar la propiedad (a menos que el arrendador conceda permiso); si el subarriendo se refiere a parte de una casa, el subarriendo está permitido (a menos que el contrato disponga lo contrario).
- El arrendatario es responsable de todos los daños causados a la propiedad durante el período de arrendamiento, a menos que el daño no sea atribuible al arrendatario.
La ley de arrendamiento neerlandesa no restringe a las personas extranjeras, ya sean jurídicas o físicas, el arrendamiento de bienes inmuebles en los Países Bajos.
Alquiler de bienes raíces en los Países Bajos
Bajo la ley de arrendamiento neerlandesa, los contratos de arrendamiento pueden referirse a diferentes tipos de bienes: bienes muebles (por ejemplo, el arrendamiento operativo de un automóvil), bienes inmuebles (por ejemplo, el arrendamiento de una casa) o derechos de propiedad.
La ley de arrendamiento en los Países Bajos tiene un sistema de cuatro regímenes legales diferentes:
- el arrendamiento de bienes sin desarrollar o bienes muebles
- el arrendamiento de locales residenciales
- el arrendamiento de locales comerciales, y
- el arrendamiento de otras propiedades (es decir, todos los tipos de propiedades inmuebles que no pueden clasificarse como locales residenciales o comerciales: espacios de oficina, espacios de almacenamiento y edificios industriales).
Bajo la ley de arrendamiento en los Países Bajos hay tres regímenes legales separados para arrendamientos comerciales, minoristas y residenciales respectivamente. Los tres tipos de arrendamiento pueden ser por un período fijo de tiempo o pueden ser perpetuos.
El Consejo Neerlandés de Bienes Inmuebles (Raad voor Onroerende Zaken) tiene contratos modelo para cada tipo de arrendamiento. Estos arrendamientos modelo tienden a ser más favorables para el arrendador que las posiciones predeterminadas bajo la ley neerlandesa. Aunque existe un gran grado de libertad contractual para arrendamientos de oficinas y otros espacios comerciales, los arrendamientos residenciales y minoristas están más estrictamente regulados.
El uso principal de la propiedad será decisivo para determinar el tipo de arrendamiento. Al celebrar un arrendamiento bajo la ley neerlandesa es importante estar consciente de las normas obligatorias que se aplican al tipo de arrendamiento en cuestión.
Arrendamientos comerciales e industriales en los Países Bajos
Los arrendamientos comerciales son los menos estrictamente regulados de los tres tipos de arrendamiento bajo la ley neerlandesa. Un arrendamiento comercial será generalmente apropiado para fábricas, oficinas, almacenes y propiedades similares. Las partes pueden negociar libremente el período de tiempo para el arrendamiento y el monto del alquiler. La terminación de arrendamientos comerciales bajo la ley neerlandesa no está estrictamente regulada. Sin embargo, hay requisitos sobre cómo debe notificarse al inquilino: ya sea mediante citación o por carta certificada con confirmación de recibo. Además, el inquilino disfruta de un período de protección de dos meses después del vencimiento de la notificación. El inquilino también puede solicitar al tribunal que extienda esta protección hasta por tres años.
Dada la libertad contractual que tienen las partes de un arrendamiento comercial, es recomendable contratar los servicios de un jurista de habla inglesa en los Países Bajos para asistir con la redacción del documento de arrendamiento.
Arrendamiento de espacios comerciales en los Países Bajos
La definición de un arrendamiento minorista está contenida en el Artículo 7:290(2) del Código Civil neerlandés. Tiendas, cafés, restaurantes, hoteles y campamentos están incluidos en la definición, con el requisito fundamental de que los locales contengan un área que esté abierta al público.
Sujeto a la posible aprobación del tribunal, las disposiciones relacionadas con arrendamientos minoristas no pueden derogarse en detrimento del arrendatario (Art 7:291(1) del Código Civil neerlandés).
Los arrendamientos minoristas deben ser por un máximo de dos años o un término mínimo de al menos cinco años, con derecho a renovación por un segundo período de cinco años (o un número suficiente de años para hacer un período total de diez años).
Las partes pueden acordar mutuamente terminar el arrendamiento en cualquier momento. Las posibilidades de terminación unilateral por parte del arrendador son mucho más limitadas. La ley especifica que el arrendador no puede terminar el contrato de arrendamiento sin proporcionar fundamentos para dar la notificación. Además, si el contrato de arrendamiento se celebró por una duración especificada, solo puede terminarse al final de este período especificado con un aviso mínimo de un año. Si el arrendatario se opone a la terminación, el arrendador necesitará solicitar al tribunal que termine el arrendamiento. Los tribunales rara vez otorgan órdenes de terminación después del primer período de cinco (o menos de diez) años, y el arrendador necesitará probar que existen fundamentos específicos: por ejemplo, que el arrendador tiene una necesidad urgente de usar la propiedad para sus propios fines.
Arrendamiento de locales residenciales en los Países Bajos
Los arrendamientos residenciales están regulados en los Artículos 7:232–7:282 del Código Civil neerlandés. En los Países Bajos, la ley de arrendamiento residencial fue históricamente —y continúa siendo— protectora de los inquilinos. En principio, las partes son libres de acordar los precios del alquiler. Sin embargo, los arrendamientos residenciales están sujetos al control de alquiler bajo la Ley de Precios de Alquiler (Huurprijzenwet). El alquiler debe corresponder a la calidad y el estatus de los locales.
Un arrendamiento por un período fijo de tiempo no termina automáticamente al vencimiento del término fijo. Un arrendador debe dar razones para terminar un arrendamiento; la terminación por motivos distintos a los enumerados en el Artículo 7:274(1) será nula y sin efecto. Los fundamentos válidos incluyen que el inquilino no se ha comportado como corresponde a un buen inquilino, que el arrendador tiene una necesidad urgente de usar los locales, o que el inquilino no consiente a una oferta razonable para celebrar un nuevo arrendamiento.