Contrats de bail en droit néerlandais

L'article 7:201 du Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek) définit un bail (huurovereenkomst) comme :

un contrat par lequel une partie, le bailleur, s'engage à fournir à l'autre partie, le preneur, l'usage d'une chose ou d'une partie de celle-ci et le preneur s'engage à exécuter une contre-obligation.

Un contrat de bail ne nécessite pas de forme particulière (il est cependant toujours conseillé d'avoir un contrat écrit). La réglementation des contrats de bail en droit néerlandais est largement motivée par le désir de protéger la partie économiquement la plus faible.

Obligations du bailleur

1. Le bailleur doit mettre le bien loué à la disposition du preneur.
2. Le bailleur doit maintenir le bien pendant la période de location dans un état tel qu'il puisse être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué.
3. Le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué. Cela signifie que le bailleur doit s'abstenir de troubler la jouissance du preneur et est responsable de tous les défauts qui entravent l'usage du bien.

Obligations du preneur

1. Le preneur doit payer le loyer. Le fait que le loyer soit dû à l'avance et selon quelle périodicité dépend du contrat. En l'absence de stipulation contractuelle, l'usage local s'applique.
2. Le locataire doit utiliser le bien de manière appropriée et selon sa destination. Le locataire ne peut pas sous-louer le bien (sauf si le bailleur accorde son autorisation) ; si la sous-location concerne une partie d'une maison, la sous-location est autorisée (sauf disposition contraire du contrat).
3. Le locataire est responsable de tous les dommages causés au bien pendant la période de bail, sauf si les dommages ne sont pas imputables au locataire.

Le droit du bail néerlandais ne restreint pas les personnes étrangères, qu'elles soient morales ou physiques, de louer des biens immobiliers aux Pays-Bas.

Location de biens immobiliers

En droit du bail néerlandais, les contrats de bail peuvent concerner différents types de biens : les biens meubles (par exemple, la location opérationnelle d'une voiture), les biens immeubles (par exemple, la location d'une maison) ou les droits de propriété.

Le droit du bail aux Pays-Bas comprend un système de quatre régimes juridiques différents :

1. la location de biens non développés ou mobiliers
2. la location de locaux d'habitation
3. la location de locaux commerciaux, et
4. la location d'autres propriétés (c'est-à-dire tous les types de biens immobiliers qui ne peuvent pas être classés comme locaux d'habitation ou commerciaux — espaces de bureaux, espaces de stockage et bâtiments industriels).

En droit locatif aux Pays-Bas, il existe trois régimes juridiques distincts pour les baux commerciaux, de commerce de détail et résidentiels respectivement. Les trois types de bail peuvent être conclus pour une période déterminée ou peuvent être perpétuels.

Le Conseil néerlandais de l'immobilier (Raad voor Onroerende Zaken) dispose de contrats types pour chaque type de bail. Ces baux modèles tendent à être plus favorables au bailleur que les positions par défaut du droit néerlandais. Bien qu'il existe une grande liberté contractuelle pour les locations de bureaux et autres espaces commerciaux, les baux résidentiels et de commerce de détail sont plus strictement réglementés.

L'utilisation principale du bien sera déterminante pour établir le type de bail. Lors de la conclusion d'un bail en droit néerlandais, il est important d'être conscient des règles impératives qui s'appliquent au type de bail en question.

Baux commerciaux et industriels

Les baux commerciaux sont les moins strictement réglementés des trois types de bail en droit néerlandais. Un bail commercial sera généralement approprié pour les usines, bureaux, entrepôts et propriétés similaires. Les parties peuvent négocier librement la durée du bail et le montant du loyer. La résiliation des baux commerciaux en droit néerlandais n'est pas strictement réglementée. Cependant, il existe des exigences concernant la manière dont le préavis doit être signifié au locataire : soit par assignation soit par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, le locataire bénéficie d'une période de protection de deux mois suivant l'expiration du préavis. Le locataire peut également demander au tribunal de faire prolonger cette protection jusqu'à trois ans.

Compte tenu de la liberté contractuelle dont disposent les parties à un bail commercial, il est conseillé de recourir aux services d'un avocat anglophone aux Pays-Bas pour assister à la rédaction du document de bail.

Location d'espaces commerciaux

La définition d'un bail commercial de détail est contenue dans l'article 7:290(2) du Code civil néerlandais. Les magasins, cafés, restaurants, hôtels et terrains de camping sont inclus dans la définition, avec l'exigence fondamentale que les locaux contiennent une zone ouverte au public.

Sous réserve d'une éventuelle approbation par le tribunal, il ne peut être dérogé aux dispositions relatives aux baux commerciaux de détail au détriment du preneur (art. 7:291(1) du Code civil néerlandais).

Les baux commerciaux de détail doivent être d'une durée maximale de deux ans ou d'une durée minimale d'au moins cinq ans, avec un droit de renouvellement pour une deuxième période de cinq ans (ou un nombre suffisant d'années pour faire une période totale de dix ans).

Les parties peuvent convenir mutuellement de résilier le bail à tout moment. Les possibilités de résiliation unilatérale par le bailleur sont beaucoup plus limitées. La loi spécifie que le bailleur ne peut pas résilier le contrat de bail sans fournir de motifs pour la notification du préavis. De plus, si le contrat de bail a été conclu pour une durée déterminée, il ne peut être résilié qu'à la fin de cette période déterminée avec un préavis minimum d'un an. Si le locataire s'oppose à la résiliation, le bailleur devra s'adresser au tribunal pour faire résilier le bail. Les tribunaux accordent rarement des ordonnances de résiliation après la première période de cinq ans (ou moins de dix ans), et le bailleur devra prouver que des motifs spécifiques existent — par exemple, que le bailleur a un besoin urgent d'utiliser la propriété à ses propres fins.

Location de locaux d'habitation

Les baux résidentiels sont réglementés dans les articles 7:232–7:282 du Code civil néerlandais. Aux Pays-Bas, le droit du bail résidentiel était historiquement — et continue d'être — protecteur des locataires. En principe, les parties sont libres de convenir des prix des loyers. Cependant, les baux résidentiels sont soumis au contrôle des loyers en vertu de la Loi sur les prix des loyers (Huurprijzenwet). Le loyer doit correspondre à la qualité et au statut des locaux.

Un bail pour une période déterminée ne se termine pas automatiquement à l'expiration du terme fixe. Un propriétaire doit donner des raisons pour résilier un bail ; la résiliation pour des motifs autres que ceux énumérés à l'article 7:274(1) sera nulle et non avenue. Les motifs valables incluent le fait que le locataire ne s'est pas comporté comme il convient à un bon locataire, que le propriétaire a un besoin urgent d'utiliser les locaux, ou que le locataire ne consent pas à une offre raisonnable de conclure un nouveau bail.