Baux selon le droit néerlandais

L'article 7:201 du Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek) définit un bail (huurovereenkomst) comme :

un contrat par lequel une partie, le bailleur, s'engage à fournir à l'autre partie, le locataire, l'usage d'une chose ou d'une partie de celle-ci et le locataire s'engage à exécuter une contre-obligation.

Un contrat de bail ne nécessite pas de forme particulière (il est cependant toujours conseillé d'avoir un contrat écrit). La réglementation des contrats de bail selon le droit néerlandais est en grande partie motivée par le désir de protéger la partie économiquement plus faible.

Obligations du bailleur selon le droit du bail néerlandais

1. Le bailleur doit mettre le bien loué à la disposition du preneur.
2. Le bailleur doit maintenir le bien pendant la période de location dans un état tel qu'il puisse être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué.
3. Le bailleur doit assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué. Cela signifie que le bailleur doit s'abstenir de troubler la jouissance du preneur et est responsable de tous les défauts qui entravent l'usage du bien.

Obligations du preneur selon le droit de la location néerlandais

1. Le preneur doit payer le loyer. La question de savoir si le loyer est dû à l'avance et selon quelle périodicité dépend du contrat. En l'absence de stipulation contractuelle, l'usage local s'applique.
2. Le preneur doit utiliser la propriété de manière appropriée et conformément à sa destination. Le preneur ne peut pas sous-louer la propriété (sauf si le bailleur accorde sa permission) ; si la sous-location concerne une partie d'une maison, la sous-location est autorisée (sauf disposition contraire du contrat).
3. Le preneur est responsable de tous les dommages causés à la propriété pendant la période de location, sauf si les dommages ne sont pas imputables au preneur.

Le droit néerlandais des baux ne restreint pas les personnes étrangères, qu'elles soient morales ou physiques, de louer des biens immobiliers aux Pays-Bas.

Location de biens immobiliers aux Pays-Bas

Selon le droit néerlandais des baux, les contrats de bail peuvent concerner différents types de biens : les biens meubles (par exemple, la location opérationnelle d'une voiture), les biens immeubles (par exemple, la location d'une maison) ou les droits de propriété.

Le droit des baux aux Pays-Bas comprend un système de quatre régimes juridiques différents :

1. le bail de biens non développés ou meubles
2. le bail de locaux d'habitation
3. le bail de locaux commerciaux, et
4. le bail d'autres propriétés (c'est-à-dire tous les types de propriétés immobilières qui ne peuvent être classées comme locaux d'habitation ou commerciaux — espaces de bureaux, espaces de stockage et bâtiments industriels).

Selon le droit locatif aux Pays-Bas, il existe trois régimes juridiques distincts pour les baux commerciaux, de commerce de détail et résidentiels respectivement. Les trois types de bail peuvent être conclus pour une période déterminée ou peuvent être perpétuels.

Le Conseil néerlandais de l'immobilier (Raad voor Onroerende Zaken) dispose de contrats types pour chaque type de bail. Ces baux types tendent à être plus favorables au bailleur que les positions par défaut selon le droit néerlandais. Bien qu'il existe un large degré de liberté contractuelle pour les baux de bureaux et autres espaces commerciaux, les baux résidentiels et de commerce de détail sont plus strictement réglementés.

L'usage principal de la propriété sera déterminant pour déterminer le type de bail. Lors de la conclusion d'un bail selon le droit néerlandais, il est important d'être conscient des règles impératives qui s'appliquent au type de bail en question.

Baux commerciaux et industriels aux Pays-Bas

Les baux commerciaux sont les moins strictement réglementés des trois types de bail selon le droit néerlandais. Un bail commercial sera généralement approprié pour les usines, bureaux, entrepôts et propriétés similaires. Les parties peuvent librement négocier la durée du bail et le montant du loyer. La résiliation des baux commerciaux selon le droit néerlandais n'est pas strictement réglementée. Cependant, il existe des exigences concernant la manière dont la notification doit être signifiée au locataire : soit par citation à comparaître, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, le locataire bénéficie d'une période de protection de deux mois suivant l'expiration de la notification. Le locataire peut également demander au tribunal de prolonger cette protection jusqu'à trois ans.

Compte tenu de la liberté contractuelle dont disposent les parties à un bail commercial, il est conseillé de faire appel aux services d'un juriste anglophone aux Pays-Bas pour aider à la rédaction du document de bail.

Location d'espaces commerciaux aux Pays-Bas

La définition d'un bail commercial de détail est contenue dans l'article 7:290(2) du Code civil néerlandais. Les magasins, cafés, restaurants, hôtels et terrains de camping sont inclus dans la définition, avec l'exigence fondamentale que les locaux contiennent une zone ouverte au public.

Sous réserve d'une possible approbation du tribunal, les dispositions relatives aux baux commerciaux de détail ne peuvent être dérogées au détriment du preneur (art. 7:291(1) du Code civil néerlandais).

Les baux commerciaux de détail doivent avoir une durée maximale de deux ans ou une durée minimale d'au moins cinq ans, avec un droit de renouvellement pour une seconde période de cinq ans (ou un nombre suffisant d'années pour faire une période totale de dix ans).

Les parties peuvent convenir mutuellement de résilier le bail à tout moment. Les possibilités de résiliation unilatérale par le bailleur sont beaucoup plus limitées. La loi spécifie que le bailleur ne peut pas résilier le contrat de bail sans fournir de motifs pour la notification. De plus, si le contrat de bail a été conclu pour une durée déterminée, il ne peut être résilié qu'à la fin de cette période déterminée avec un préavis minimum d'un an. Si le preneur s'oppose à la résiliation, le bailleur devra s'adresser au tribunal pour faire résilier le bail. Les tribunaux accordent rarement des ordonnances de résiliation après la première période de cinq (ou moins de dix) ans, et le bailleur devra prouver que des motifs spécifiques existent — par exemple, que le bailleur a un besoin urgent d'utiliser la propriété pour ses propres besoins.

Location de locaux d'habitation aux Pays-Bas

Les baux résidentiels sont réglementés dans les articles 7:232–7:282 du Code civil néerlandais. Aux Pays-Bas, le droit des baux résidentiels était historiquement — et continue d'être — protecteur des locataires. En principe, les parties sont libres de convenir des prix de location. Cependant, les baux résidentiels sont soumis au contrôle des loyers selon la Loi sur les prix des loyers (Huurprijzenwet). Le loyer doit correspondre à la qualité et au statut des locaux.

Un bail pour une période déterminée ne se termine pas automatiquement à l'expiration du terme fixe. Un propriétaire doit donner des raisons pour résilier un bail ; la résiliation pour des motifs autres que ceux énumérés à l'article 7:274(1) sera nulle et non avenue. Les motifs valides incluent que le locataire ne s'est pas conduit comme il convient à un bon locataire, que le propriétaire a un besoin urgent d'utiliser les locaux, ou que le locataire ne consent pas à une offre raisonnable de conclure un nouveau bail.