Baux selon le droit néerlandais

L'article 7:201 du Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek) définit un bail (huurovereenkomst) comme :

un contrat par lequel une partie, le bailleur, s'engage à fournir à l'autre partie, le locataire, l'usage d'une chose ou d'une partie de celle-ci et le locataire s'engage à exécuter une contre-obligation.

Un contrat de bail ne requiert pas de forme particulière (il est cependant toujours recommandé d'avoir un contrat écrit). La réglementation des contrats de bail en vertu du droit néerlandais est en grande partie motivée par le désir de protéger la partie économiquement plus faible.

Qu'est-ce que le droit commercial des contrats en vertu du droit néerlandais ?

Le droit commercial néerlandais régit les accords entre parties professionnelles. Le statut des parties contractantes détermine quelles règles juridiques s'appliquent, et les entreprises traitant les unes avec les autres jouissent d'une position juridique distincte par rapport aux relations de consommation.

Le droit commercial néerlandais se situe à l'intersection du droit privé général et de la pratique commerciale spécialisée. L'identité et la capacité des parties, souvent appelées leur hoedanigheid (qualité), façonnent les règles applicables à chaque étape. Un contrat entre deux entreprises professionnelles est évalué différemment d'un accord de consommation, même si la transaction sous-jacente semble identique sur le papier.

Les litiges entre parties commerciales peuvent être soumis à des forums spécialisés, notamment l'arbitrage et la Cour commerciale des Pays-Bas. Cette cour traite les cas commerciaux internationaux en anglais, ce qui en fait une option attrayante pour les transactions transfrontalières régies par le droit néerlandais. Les principaux commentateurs néerlandais estiment que la demande de certitude juridique et de prévisibilité est la caractéristique déterminante des contrats commerciaux internationaux, et le droit néerlandais a développé ses règles de contrats commerciaux en tenant compte de cette demande.

Comment le droit néerlandais se compare-t-il au droit anglais en matière de bonne foi dans les contrats ?

Le droit néerlandais applique la reasonableness et l'équité comme norme générale tout au long du processus contractuel, y compris les négociations précontractuelles, en vertu de l'article 6:2 du Code civil néerlandais. Le droit anglais adopte la position opposée et ne reconnaît aucun devoir général équivalent.

L'article 6:2 du Code civil néerlandais oblige les parties à agir conformément aux principes de reasonableness et d'équité à chaque étape de leur relation. Cette approche est commune dans les juridictions de droit civil, notamment l'Allemagne, la France et la Chine, dont chacune a codifié des obligations comparables. Le droit anglais, en revanche, n'a jamais accepté un principe primordial de bonne foi. Les tribunaux anglais ont plutôt développé des doctrines spécifiques pour traiter les cas particuliers d'injustice, sans s'engager sur une norme générale.

La position en droit anglais devient encore plus prononcée à la phase précontractuelle. La jurisprudence anglaise considère qu'une obligation de négocier de bonne foi est fondamentalement incompatible avec la nature adversarielle des négociations commerciales. Chaque partie négociatrice est libre de poursuivre son intérêt propre, à condition d'éviter les déclarations trompeuses. Cela contraste fortement avec le droit néerlandais, où la phase de négociation est déjà soumise aux normes de l'article 6:2 du Code civil néerlandais.

Une exception limitée a commencé à apparaître en droit anglais pour les soi-disant contrats relationnels : des accords à long terme caractérisés par une coopération continue et une dépendance mutuelle. Certains tribunaux anglais ont montré une plus grande volonté de lire des obligations de bonne foi dans l'exécution de tels contrats. Cependant, ce développement ne s'étend pas à la phase précontractuelle, et il reste un écart étroit par rapport à la règle générale du droit anglais plutôt qu'une acceptation en bloc de la pensée du droit civil.

Obligations du bailleur en vertu du droit néerlandais des baux

1. Le bailleur doit mettre le bien loué à la disposition du locataire.
2. Le bailleur doit maintenir le bien pendant la période de bail dans un état tel qu'il puisse être utilisé aux fins pour lesquelles il a été loué.
3. Le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. Cela signifie que le bailleur doit s'abstenir de perturber la jouissance du locataire et est responsable de tous les défauts qui entravent l'utilisation du bien.

Obligations du preneur en vertu du droit néerlandais des locations

1. Le locataire doit payer le loyer. Le fait que le loyer soit dû d'avance et dans quelle unité de temps dépend du contrat. En l'absence de stipulation contractuelle, la coutume locale s'applique.
2. Le locataire doit utiliser le bien de manière appropriée et conformément à sa destination. Le locataire ne peut pas sous-louer le bien (sauf si le bailleur accorde une permission) ; si la sous-location concerne une partie d'une habitation, la sous-location est permise (sauf si le contrat en dispose autrement).
3. Le locataire est responsable de tous les dommages infligés au bien pendant la période de location, sauf si le dommage n'est pas imputable au locataire.

Le droit des baux aux Pays-Bas ne restreint pas les personnes étrangères, qu'elles soient morales ou physiques, de louer des biens immobiliers aux Pays-Bas.

Pourquoi le droit anglais est-il le choix le plus populaire pour les contrats commerciaux internationaux ?

Les recherches menées auprès d'entreprises internationales montrent régulièrement que le droit anglais est la loi applicable la plus fréquemment choisie pour les contrats commerciaux internationaux, retenue dans environ 40 % des cas au total. L'attrait principal réside dans la perception de la sécurité juridique et de la prévisibilité.

Les sondages menés auprès de sociétés internationales indiquent que le choix de la loi applicable est motivé avant tout par la neutralité perçue du système juridique, l'adéquation de ce système au type de contrat, et la familiarité des parties avec le droit en question. Lorsque les parties sont libres de choisir n'importe quelle loi, elles préfèrent le plus souvent leur propre système, mais le droit anglais se classe au premier rang comme choix neutre d'un tiers. Le droit suisse et le droit de New York suivent à une distance considérable.

L'attrait du droit anglais repose sur l'accent qu'il met sur la liberté contractuelle et le respect de ce que les parties ont réellement convenu. Le droit anglais n'impose pas d'obligations cachées qui pourraient primer sur les termes écrits. L'absence d'un devoir général de bonne foi est, paradoxalement, présentée comme une caractéristique plutôt que comme une défaillance : les parties commerciales savent exactement où elles en sont car le contrat lui-même, et non une norme externe d'équité, régit leur relation.

Cet environnement de certitude contractuelle a une conséquence directe pour la pratique de la rédaction. Parce que le droit anglais ne complètera pas l'accord par des devoirs implicites de coopération ou de bonne foi, le document écrit doit être complet. Cette exigence produit les contrats détaillés et longs qui sont devenus la norme internationale, et explique pourquoi ces contrats suivent des modèles anglo-américains même lorsque les parties sont basées dans des pays de droit civil.

Location de biens immobiliers aux Pays-Bas

Selon le droit des baux aux Pays-Bas, les contrats de location peuvent porter sur différents types de biens : les biens meubles (par exemple, la location-exploitation d'une voiture), les biens immeubles (par exemple, la location d'une maison) ou les droits réels.

Le droit des baux aux Pays-Bas comprend un système de quatre régimes juridiques différents :

1. la location de biens non développés ou meubles
2. la location de locaux d'habitation
3. la location de locaux commerciaux, et
4. la location d'autres propriétés (c'est-à-dire tous les types de propriétés immobilières qui ne peuvent pas être classés comme locaux d'habitation ou locaux commerciaux, espaces de bureaux, espaces de stockage et bâtiments industriels).

Selon le droit de la location aux Pays-Bas, il existe trois régimes juridiques distincts pour les baux commerciaux, commerciaux de détail et résidentiels respectivement. Ces trois types de location peuvent être pour une période déterminée ou perpétuels.

Le Conseil néerlandais pour les biens immobiliers (Raad voor Onroerende Zaken) dispose de contrats types pour chaque type de location. Ces contrats types tendent à être plus favorables au bailleur que les positions par défaut selon le droit néerlandais. Bien qu'il existe un large degré de liberté contractuelle pour les locations de bureaux et d'autres espaces commerciaux, les locations résidentielles et commerciales de détail sont plus strictement réglementées.

L'utilisation principale du bien sera décisive pour déterminer le type de location. Lors de la conclusion d'une location selon le droit néerlandais, il est important d'être conscient des règles impératives qui s'appliquent au type de location en question.

Baux commerciaux et industriels aux Pays-Bas

Les locations commerciales sont les moins strictement réglementées des trois types de location selon le droit néerlandais. Une location commerciale sera généralement appropriée pour les usines, bureaux, entrepôts et propriétés similaires. Les parties peuvent librement négocier la période de location et le montant du loyer. La résiliation des locations commerciales selon le droit néerlandais n'est pas strictement réglementée. Cependant, il existe des exigences concernant la manière de notifier le locataire : soit par assignation, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, le locataire bénéficie d'une période de protection de deux mois suite à l'expiration du préavis. Le locataire peut également demander au tribunal de prolonger cette protection jusqu'à trois ans.

Étant donné la liberté contractuelle dont jouissent les parties à une location commerciale, il est conseillé de recourir aux services d'un avocat parlant anglais aux Pays-Bas pour vous aider dans la rédaction du document de location.

Location d'espaces commerciaux aux Pays-Bas

La définition d'une location commerciale de détail est contenue à l'article 7:290(2) du Code civil néerlandais. Les magasins, cafés, restaurants, hôtels et terrains de camping sont inclus dans la définition, l'exigence fondamentale étant que les locaux contiennent une zone ouverte au public.

Sous réserve d'une éventuelle approbation du tribunal, les dispositions relatives aux locations commerciales de détail ne peuvent pas être dérogées au détriment du locataire (art. 7:291(1) du Code civil néerlandais).

Les baux commerciaux doivent être d'une durée maximale de deux ans ou d'une durée minimale d'au moins cinq ans, avec un droit de renouvellement pour une deuxième période de cinq ans (ou un nombre d'années suffisant pour constituer une période totale de dix ans).

Les parties peuvent d'un commun accord résilier le bail à tout moment. Les possibilités de résiliation unilatérale par le bailleur sont bien plus limitées. La loi stipule que le bailleur ne peut résilier le contrat de bail sans motif valide. De plus, si le contrat de bail a été conclu pour une durée déterminée, il ne peut être résilié qu'à l'expiration de cette période avec un préavis minimum d'un an. Si le locataire s'oppose à la résiliation, le bailleur devra saisir le tribunal pour obtenir la résiliation du bail. Les tribunaux accordent rarement les ordonnances de résiliation après la première période de cinq ans (ou moins de dix ans), et le bailleur devra prouver qu'il existe des motifs spécifiques, par exemple que le bailleur a un besoin urgent d'utiliser le bien à ses propres fins.

Location de locaux d'habitation aux Pays-Bas

Les baux d'habitation sont réglementés aux articles 7:232–7:282 du Code civil néerlandais. Aux Pays-Bas, le droit des baux d'habitation a toujours été, et continue d'être, protecteur pour les locataires. En principe, les parties sont libres de convenir des prix du loyer. Cependant, les baux d'habitation sont soumis au contrôle des loyers en vertu de la loi sur les prix des loyers (Huurprijzenwet). Le loyer doit correspondre à la qualité et au statut du bien.

Un bail pour une période déterminée ne se termine pas automatiquement à l'expiration de cette période. Un propriétaire doit justifier la résiliation d'un bail ; la résiliation sans motif figurant à l'article 7:274(1) sera nulle et sans effet. Les motifs valides incluent le fait que le locataire ne s'est pas comporté comme il convient pour un bon locataire, que le propriétaire a un besoin urgent d'utiliser le bien, ou que le locataire ne consent pas à une offre raisonnable de conclure un nouveau bail.