Mietrecht in den Niederlanden — Mietverträge nach niederländischem Recht
Artikel 7:201 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (Burgerlijk Wetboek) definiert einen Mietvertrag (huurovereenkomst) als:
ein Vertrag, durch den sich eine Partei, der Vermieter, verpflichtet, der anderen Partei, dem Mieter, den Gebrauch einer Sache oder eines Teils davon zu gewähren, und sich der Mieter verpflichtet, eine Gegenleistung zu erbringen.
Ein Mietvertrag erfordert keine besondere Form (es ist jedoch immer ratsam, einen schriftlichen Vertrag zu haben). Die Regelung von Mietverträgen nach niederländischem Recht wird weitgehend von dem Wunsch geleitet, die wirtschaftlich schwächere Partei zu schützen.
Pflichten des Vermieters nach niederländischem Mietrecht
- Der Vermieter muss das gemietete Eigentum dem Mieter zur Verfügung stellen.
- Der Vermieter muss das Eigentum während der Mietdauer in einem solchen Zustand halten, dass es für den Zweck genutzt werden kann, für den es vermietet wurde.
- Der Vermieter muss dem Mieter den ungestörten Genuss des gemieteten Eigentums gewähren. Das bedeutet, dass der Vermieter davon absehen muss, den Genuss des Mieters zu stören, und für alle Mängel haftbar ist, die die Nutzung des Eigentums behindern.
Pflichten des Mieters nach niederländischem Mietrecht
- Der Mieter muss Miete zahlen. Ob die Miete im Voraus fällig ist und in welchen Zeiteinheiten, hängt vom Vertrag ab. Bei fehlender vertraglicher Bestimmung gilt die örtliche Gepflogenheit.
- Der Mieter muss die Immobilie ordnungsgemäß und entsprechend ihrem Zweck nutzen. Der Mieter darf die Immobilie nicht untervermieten (es sei denn, der Vermieter erteilt eine Genehmigung); wenn die Untervermietung einen Teil eines Hauses betrifft, ist eine Untervermietung erlaubt (es sei denn, der Vertrag sieht etwas anderes vor).
- Der Mieter haftet für alle Schäden an der Immobilie während der Mietzeit, es sei denn, der Schaden ist dem Mieter nicht zuzurechnen.
Das niederländische Mietrecht beschränkt ausländische Personen, ob juristische oder natürliche, nicht daran, Immobilien in den Niederlanden zu mieten.
Vermietung von Immobilien in den Niederlanden
Nach niederländischem Mietrecht können sich Mietverträge auf verschiedene Arten von Gütern beziehen: bewegliche Sachen (zum Beispiel das Leasing eines Autos), unbewegliche Sachen (zum Beispiel die Miete eines Hauses) oder Eigentumsrechte.
Das Mietrecht in den Niederlanden hat ein System von vier verschiedenen Rechtsregimen:
- die Miete unbebauter oder beweglicher Güter
- die Miete von Wohnräumen
- die Miete von Geschäftsräumen, und
- die Miete anderer Immobilien (d.h. alle Arten unbeweglicher Immobilien, die nicht als Wohn- oder Geschäftsräume klassifiziert werden können — Büroräume, Lagerräume und Industriegebäude).
Unter dem Mietrecht in den Niederlanden gibt es drei separate Rechtsregime für gewerbliche, Einzelhandels- und Wohnraummieten. Alle drei Arten von Mieten können für einen festen Zeitraum oder unbefristet sein.
Der niederländische Rat für Immobilien (Raad voor Onroerende Zaken) hat Musterverträge für jeden Typ von Miete. Diese Mustermietverträge sind tendenziell günstiger für den Vermieter als die Standardpositionen nach niederländischem Recht. Während es ein hohes Maß an Vertragsfreiheit für Mieten von Büros und anderen gewerblichen Räumen gibt, sind Wohn- und Einzelhandelsmieten strenger reguliert.
Die primäre Nutzung der Immobilie ist entscheidend für die Bestimmung der Art der Miete. Beim Abschluss eines Mietvertrags nach niederländischem Recht ist es wichtig, sich der zwingenden Regeln bewusst zu sein, die für die betreffende Art der Miete gelten.
Gewerbe- und Industriemieten in den Niederlanden
Gewerbliche Mieten sind am wenigsten streng reguliert von den drei Arten von Mieten nach niederländischem Recht. Eine gewerbliche Miete ist normalerweise geeignet für Fabriken, Büros, Lagerhäuser und ähnliche Immobilien. Die Parteien können frei über die Laufzeit der Miete und die Höhe der Miete verhandeln. Die Kündigung gewerblicher Mietverträge nach niederländischem Recht ist nicht streng reguliert. Es gibt jedoch Anforderungen dafür, wie die Kündigung dem Mieter zugestellt werden muss: entweder durch Vorladung oder durch Einschreibebrief mit Empfangsbestätigung. Darüber hinaus genießt der Mieter eine zweimonatige Schutzfrist nach Ablauf der Kündigung. Der Mieter kann auch beim Gericht beantragen, dass dieser Schutz um bis zu drei Jahre verlängert wird.
Angesichts der Vertragsfreiheit, die die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags haben, ist es ratsam, die Dienste eines englischsprachigen Anwalts in den Niederlanden in Anspruch zu nehmen, um beim Entwurf des Mietdokuments zu helfen.
Miete von Einzelhandelsflächen in den Niederlanden
Die Definition einer Einzelhandelsmiete ist in Artikel 7:290(2) des niederländischen Zivilgesetzbuchs enthalten. Geschäfte, Cafés, Restaurants, Hotels und Campingplätze sind in der Definition enthalten, mit der grundlegenden Anforderung, dass die Räumlichkeiten einen Bereich enthalten, der der Öffentlichkeit zugänglich ist.
Vorbehaltlich einer möglichen Genehmigung durch das Gericht können die Bestimmungen bezüglich Einzelhandelsmieten nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden (Art 7:291(1) des niederländischen Zivilgesetzbuchs).
Einzelhandelsmieten müssen für maximal zwei Jahre oder eine Mindestlaufzeit von mindestens fünf Jahren abgeschlossen werden, mit einem Verlängerungsrecht für eine zweite Periode von fünf Jahren (oder eine ausreichende Anzahl von Jahren, um eine Gesamtperiode von zehn Jahren zu erreichen).
Die Parteien können jederzeit einvernehmlich die Beendigung der Miete vereinbaren. Die Möglichkeiten für eine einseitige Kündigung durch den Vermieter sind viel begrenzter. Das Gesetz legt fest, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht ohne Angabe von Gründen für die Kündigung beenden darf. Darüber hinaus kann, wenn der Mietvertrag für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde, er nur am Ende dieser bestimmten Periode mit einer Mindestfrist von einem Jahr gekündigt werden. Wenn der Mieter der Kündigung widerspricht, muss der Vermieter beim Gericht beantragen, dass die Miete beendet wird. Die Gerichte gewähren selten Kündigungsanordnungen nach den ersten fünf (oder weniger als zehn) Jahren, und der Vermieter muss beweisen, dass spezifische Gründe bestehen — zum Beispiel, dass der Vermieter dringend die Immobilie für eigene Zwecke benötigt.
Miete von Wohnräumen in den Niederlanden
Wohnraummieten sind in den Artikeln 7:232–7:282 des niederländischen Zivilgesetzbuchs geregelt. In den Niederlanden war das Wohnraummietrecht historisch — und ist es weiterhin — schützend für Mieter. Grundsätzlich sind die Parteien frei, Mietpreise zu vereinbaren. Wohnraummieten unterliegen jedoch der Mietpreiskontrolle nach dem Mietpreisgesetz (Huurprijzenwet). Die Miete muss der Qualität und dem Status der Räumlichkeiten entsprechen.
Eine Miete für einen festen Zeitraum endet nicht automatisch mit Ablauf der festen Laufzeit. Ein Vermieter muss Gründe für die Beendigung einer Miete angeben; eine Kündigung aus anderen als den in Artikel 7:274(1) aufgeführten Gründen ist nichtig. Gültige Gründe umfassen, dass sich der Mieter nicht wie ein guter Mieter verhalten hat, dass der Vermieter dringend die Räumlichkeiten nutzen muss, oder dass der Mieter einem angemessenen Angebot für einen neuen Mietvertrag nicht zustimmt.
